许昌开发区屯里建学校(6个新建学校)


撰文/美编/校对:诸小葛 摄影:皮小匠

今日复盘——开发区。

01 概况综述

2020年度,许昌市开发区共挂牌/拍卖6幅土地许昌开发区屯里建学校(2020年许昌市开发区土拍市场并不算热),其中住宅用地2幅,工业用地2幅,公共设施用地2幅,全部成交。整体来看,2020年开发区的土拍市场并不算热,出让地块不算多,且其中的工业用地和公共设施用地基本算是已经提前“预定”的地块,至于中骏摘得的两幅住宅用地,虽然经过了几轮竞价,但也算是事前已经敲定的项目,可以说没有什么大的波澜。当然,按照开发区“低调沉稳”的性格来看,不仅仅是2020年,以往年度开发区的土拍也不算太热,毕竟开发区的区位很吃亏,从其定位来看,更多的也是偏向于产业集聚区的功能属性,能拿得出手的优质地块属实不多。

仅以住宅用地为例:

2017年,开发区出让的西南部的2幅住宅用地都算是“二进宫”,最终被恒成实业(金桂苑)和经开投资(朝阳新村)拿下,但说实话,这个位置有点儿偏;

2018年,开发区出让了1幅住宅用地,位置稍稍好些,但面积确实不大,最终被美盛以351.84万元/亩的价格拿下,也就是如今的南邦壹号项目,该地块的价格也算是开发区少有的高价了;

2019年,开发区共出让了3幅住宅用地,其中67#局部(商服、住宅)地块算是“二进宫”,最终134.28万/亩的成交地价属实不高,毕竟拿下该地块的竞拍者背后是开发区生物制药园区,后期规划项目(龙湖和棠)也曾进行过政府团购;至于另外2幅地,1幅被万隆置业收入囊中,该地块原是卫校的老操场,如今开发的项目也是打着“住在大学里”的宣传口号,另1幅土地则流拍,后被中骏拿下。

02 关键词复盘

(1)世界城——中骏地块

2020年5月12日,在许昌市市本级第2批土拍中,中骏集团以约235万元/亩的价格拿下了开发区56-c#宗地和69-1#宗地,这个价格并不算高,基本上算是中规中矩的一个价格。在中骏拿地当天,便有某房地产媒体发布推文爆出了许昌中骏世界城的部分参数指标和效果图,看得出这是事先有所准备,也猜得到这两幅地基本上是事前已经预定,约330亩的占地面积,近70万方的超大体量,涵盖大型集中商业、主题街区、多类型住宅、精品酒店等,称作城市商业综合体也不为过。看得出,中骏的这座世界城是冲着改变许昌城市格局来的,自拿地后便一直高调宣传推广,更是爆出了许昌市实验小学分校的建设规划来吸引购房者的注意,但所有的规划尚未公示/落地之前,都只能算作“纸上的大饼”,不能充饥。

如今的许昌房地产市场不算景气,我们冷静之后再回过头来看中骏世界城的区位和周边情况,或许会有不同的理解。

第一,选址。中骏世界城择址于开发区的CID,这是个老生常谈的话题了,这个区域或许是开发区当前或未来很长一段时间内人口最为密集、生活气息最为浓厚的区域了,咱们可以来通过一些数据来佐证这个结论。

根据开发区管委会官网显示“开发区代管区域面积59.5平方公里(其中城市规划区面积20.26平方公里),下辖2个街道,26个行政村(社区),总人口10万余人”,这个数据是在2020年5月份发布的,大概率是2019年末的一个最终数据。咱们通过上表可以做一个简单的对比,对比过后不难发现,这些行政区/功能区的规划面积都比开发区要大,尤其是城市规划区/核心区面积更是远超开发区,当然,像魏都区、东城区等本身与开发区的定位就是云泥之别,经过长期的差别化发展,人口和城市建成面积指标较高也在情理之中。

但根据开发区的分区用地规划图不难看出,在这20余平方公里的区域内还充斥着大面积的工业和物流仓储用地,真正适宜居住的也就只有“宜居之城样板区”了,这个区域面积不到10平方公里,这么算下来该区域的人口密度应该并不算小。当然,这只是一个不严谨且不成熟的证明过程,真正能证明该区域人口密集且生活气息浓厚的方法很简单,傍晚时分去转转就知道了。此外,该区域内还密集规划有行政、商业、教育、公园等用地,是开发区发展潜力最大的区域,没有之一。

第二,商住分立?5月12日的土拍中骏拿下的只是2幅住宅用地,并不涉及商业地块,坊间对中骏世界城商业项目的选址一直以来也是众说纷纭,直到前段时间,阳光大道和兴华路交汇处的中骏世界城售楼部开放后,商业项目的选址才初露端倪。

根据中骏方面释放的区位图和9月份公示的开发区分区用地规划优化图来看,中骏此前拍下的56-c#宗地和69-1#宗地仅仅是两个住宅项目(璟峰项目已经确定,另一地块项目或为璟颂),而商业项目则位于阳光大道南侧的商业用地区域内,商业地块南侧应该还分布有部分住宅项目(璟悦),但商业项目距离工农路西侧的两个住宅项目或将会有一段距离,谈不上很远,但也不是下楼即到。

怎么说呢,如此规划或许另有深意,也或许是无奈之举。另有深意怎么说,毕竟西边的两个住宅项目东侧紧邻规划中的金龙湖公园,西北侧临近管委会和规划中的商务中心,东南侧还有中骏自宣的市实验分校,这些诸多利好相比于一个1公里左右距离的商场而言,确实更加有吸引力,但是前提是这些规划后期都能得到落地。

无奈之举又怎么解,如上图所示,周边村庄的征迁工作确实体量大、难度也大许昌开发区屯里建学校,虽然长村张客运站东侧的几栋安置房已经入住了好多年,但仍有大面积的待拆区域,这或许是退而求其次的无奈之举,毕竟净地比较容易开发。

第三,需求。有了人口和规划的加持,对于项目的销售都是利好,但现在的许昌已经不是两三年前那个有房不愁卖的许昌了,对于项目的选择仍然要看个人需求,毕竟普通人买房后再次置换的周期还是比较长的,如果是投资,即使开发商说的天花乱坠,还是需要三思,需谨慎。

许昌建安区吧_许昌开发区屯里建学校_沛县杨屯会建机场吗?

关于中骏世界城璟峰项目更多信息,可参考历史文章《楼事探盘》第六期:璟峰雅居(中骏部分住宅项目)。

(2)生物医药产业园——开发区1-2#/3#/4#地块

在开发区的2020年土拍中,有3幅地大概率与生物医药产业园区有关,因为均位于生物医药产业园区规划范围之内(生物医药产业园位于永登高速以东、西外环以西、阳光大道以南、南外环以北,占地面积3000亩,总建筑面积约80万平方米,其中一期项目占地1185亩),这3幅地分别为开发区1-2#、开发区1-3#和开发区1-4#地块。其中,凯莱水务拿下的3、4#地块为公共基础设施用地,经开热电拿下的2#地块为工业用地,这3幅地的上马项目大概率也与拿地企业的老本行分不开,很可能就是园区内的污水处理、热电/能源相关的一些项目。

当然,这3幅地只是生物医药产业园区规划用地的一小部分,作为开发区近几年的重点项目之一,作为开发区“两园一中心”推动二次创业的重点项目之一,生物医药产业园的建设一直以来都备受瞩目,当然,目前该项目也在稳步推进之中,想必若能完全建成投产,将会成为开发区一个新的经济增长点。

(3)用地布局优化——商业、教育用地

在中共许昌市委城乡规划委员会2020年第四次会议中对开发区的用地布局优化方案进行了审议,这里面说的一些什么“原则”、“思路”此处就不再赘述了,具体的规划中有这么几个亮点:

一是沿延安路两侧增加商业用地;

二是延安路西侧沿河居住用地调整为商业,以企业总部为主许昌开发区屯里建学校,结合管委会和周边区域,形成产业服务中心;

三是减少商业用地,增加36班中学和36班小学,满足小学生入学需求;

四是整合用地,优化路网,原服务中心调整为以居住和相关配套为主;

五是东侧结合生活圈配套需求,增加商业、绿地、教育、社会福利等用地,规划生活圈配套服务中心;

六是优化道路结构,增大道路网密度,居住组图增加街坊支路。

七是结合生活圈配套要求,局部增加绿地、社区服务中心等相关配套设施。

上述规划具体到地块,咱们简单来看一下。

瑞祥路和运粮河东北侧地块、工农路和瑞祥路地块,这两块地应该算是优化后新增的教育用地,具体是规划大的小学还是中学有待进一步公示,不知是否是坊间传闻的瑞祥路小学。

屯里路北侧地块,该地块内原本规划的应该是开发区的商业商务楼群和地标建筑,但此次优化后部分地块调整为医疗卫生和教育用地,结合该区域内当前的实际情况来看,已落成的医疗项目大概率就只有龙湖社区卫生服务中心。

工农路、屯田路地块,该地块属性是原有规划,但此处还是单独拣出来说一下,该地块就是最近盛传的市实验小学分校的位置,但根据《2020年许昌市重点招商引资项目表》来看,该地块内前期规划的应该是一所72班的高级中学,不管最终落地的是市实验分校,还是高级中学,对于开发区而言都是好事儿。

延安路、阳光大道地块,该地块是优化后增加的商业用地,位于两河交汇处、管委会门前,后期应该是地标性建筑,根据《2020年许昌市重点招商引资项目表》来看,附近的符合条件的规划地标建筑中,中瑞友好大厦和金融投资大厦与其最为接近,但这也只是一种推断,最终项目要看公示,毕竟依据目前这块地的现状来看,短时间内要变成百米大厦还是不现实的。

至于阳光大道、解放路南侧的地块,也作了些许调整优化,大概率就是世界城商业项目的位置了,除此之外,圈内区域还有亮点,南侧新增了一块公园绿地的规划,西侧的学校(屯北小学)面积也有所调整,后期不知是学校扩建,还是规划中的丰园路幼儿园,让我们拭目以待吧。

03 小结

开发区偏安西南一隅,时常被大家所忽略,作为许昌重要的功能区,产业优势是其他区域所无法比拟的,但长期以来发展工业也使该区域的发展潜力和宜居属性大打折扣,“厂房多、环境差、城中村、配套缺”是很多人对其留下的深刻印象,至少目前来看这还是不争的事实。

大概率在随后几年的土拍中,开发区挂牌出让的优质地块还不会太多,毕竟区域内的净地太少,征迁改造的周期太长、难度太大,越过外环的地块也不会引起太多的关注,所以开发区当下最好的办法就是“休养生息,苦练内功”,具体的做法就是在保持产业优势的前提下,完善配套,多做民生实事,更新城市界面,吸引人口。

好在开发区也确实是常思进取,近几年也算是借着“二次创业”的契机频频发力,大型医疗、优质教育等配套纷纷落地,大型商业、生态等规划也是呼之欲出,在有限的土地上落实了一些民生实事。此次经过优化调整后的土地规划也更加趋于合理,增加的教育、医疗、绿地、社会福利等用地也更加贴近民生,区域整体规划也更加偏向宜居,就算土拍战绩并不算亮眼,但那又能怎样呢?


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